作为财务规划工具的反向抵押贷款

2021年7月21日

会计师协会

由约书亚Wiesenfeld,协会

反向抵押贷款,据报道自迪林储蓄银行开始使用 & 1961年发放给缅因州波特兰市的奈莉·杨(Nellie Young)的贷款,长期以来一直受到怀疑. 让人想起深夜电视购物和声名狼藉的贷款机构, 反向抵押贷款是许多注册会计师理财规划师不得已而为之的产品.

但是,尽管批评者认为反向抵押贷款是一种速战速决的办法,会降低借款人的净资产和他们的房地产价值, 把他们困在家里,让他们余生不得安生, 并让他们承担高昂的前期成本, 这种观点可能已经过时了. 美国金融业监管局(Financial Industry Regulatory Authority)“在评估了2012年发表在《必威登录入口》(Journal of Financial Planning)上的研究后,软化了在综合退休计划中使用反向抵押贷款的立场。,韦德·普福说, Ph.D.他是美国金融服务学院退休收入教授. 研究一直证明了这一点, 当明智地使用, 反向抵押贷款可以作为一种有效的个人理财规划工具.”

反向抵押贷款是以房屋净值为抵押的贷款,可以一次性发放, 固定的部分, 或者信用额度. 与传统的远期抵押贷款不同, 反向抵押贷款并不要求借款人偿还贷款. 有资格申请反向抵押贷款, 借款人必须年满62岁或以上, 是什么让这个银行产品对那些希望补充退休收入的美国老年人有吸引力. 当借款人死亡时,贷款余额就到期了, 移动, 或者卖掉房子, 反向抵押贷款的结构使贷款金额不会超过房产的价值.

市场上大多数反向抵押贷款都有联邦住宅管理局的支持 房屋净值转换抵押贷款. HECM的条款通常比私人反向抵押贷款的条款更好, 但贷款金额是固定的, 借款人必须支付抵押贷款保险费, 例如. 私人反向抵押贷款更为灵活,通常受到拥有高价值住房的借款人的青睐.

一定要建议那些考虑申请反向抵押贷款的客户小心,避免被专门针对美国老年人的骗子诱骗. 一些不择手段的装修商和承包商试图说服房主申请反向抵押贷款来支付维修费用. 一些骗子说服毫无戒心的房主申请反向抵押贷款,作为炒房计划的一部分. 鼓励你的客户对任何向他们提出申请反向抵押贷款的人保持警惕,并在申请前咨询值得信赖的财务顾问. 请注意,在取出HECM之前必须与HECM顾问会面.

当反向抵押贷款可以是一个合理的选择

以下条件可能表明,反向抵押贷款可能是正确的产品,为您的客户:

你的客户打算留下来: 反向抵押贷款借款人被要求偿还贷款,如果他们搬出去,因此必须仔细考虑未来的住房计划. “任何考虑反向抵押贷款的人都应确保自己没有短期搬迁计划,本杰明·多尔西建议道, 注册会计师/ PFS, Cassaday的税务策略总监 & 公司. “反向抵押贷款面向的是那些确定自己想继续住在房子里的人.”

你的客户可以承担前期费用: 反向抵押贷款借款人可能会招致大量的前期费用. “就像传统的抵押贷款一样, 反向抵押贷款借款人必须支付评估和结算成本,罗布·普雷姆塞拉解释道, 注册会计师, 马赫公司的税务经理 & 同事PA. ”,说, 因为反向抵押贷款本质上是一种贷款支付, 它不属于应税事件,不会影响你的应税收入或纳税等级.”

但Premselaar警告说,如果房子后来出售,可能会有一个陷阱:反向抵押贷款借款人更有可能要缴纳资本利得税,因为, 如果贷款金额超过财产的价值, 贷款余额和销售价格之间的差额被免除,因此算作销售的额外收益.

您的客户可以配合其他投资: 任何考虑反向抵押贷款的房主都必须准备采取负责任和战略的方法来使用资金. 客户可以通过协调反向抵押贷款支付与他们现有的投资组合来实现这一点. “借款人可以平衡他们的房屋资产和其他资产,只有在熊市时才能动用反向抵押贷款资金,Pfau说:. 然而,当你的投资组合表现良好时,就从那里开始消费.”

应考虑的其他选择

反向抵押贷款并非对每个人都是正确的选择, 让你的客户了解可能的替代方案也很重要. “反向抵押贷款通常是那些财务吃紧的人的选择,他们不知道有其他选择,多尔西说. “发现自己处于这种情况的人应该与信托顾问合作,在清楚了解自己所有选择的基础上,制定最佳行动方案。.

应该考虑的反向抵押贷款的一些替代方案包括:

缩小: 有时候,经济上的担忧只是房子太多的问题. 如果你的委托人愿意搬家的话, 考虑建议客户卖掉房子, 买或租一个更便宜的房子, 然后用这些收入来补充他或她的收入. “卖掉你的房子,搬到一个更负担得起的地方,是保存你的净资产和最大化你留给继承人的财产的有效方法,多尔西说.

再融资: 如果你的客户有其他收入来源, 比如社保或养老基金, 考虑传统的住房再融资可能是有意义的, 多尔西建议. “反向抵押贷款通常不能反映房屋的公平市场价值,”他说. 事实上, 反向抵押贷款公司通常会根据潜在的价值下降和未来可能出售的交易成本进行调整.

“如果你能拿出一些收入来为你的房子再融资, 你可以一次性提取一大笔钱,用它来补充你的收入,多尔西说, 补充说,房屋再融资是一项免税活动,因此不会影响你客户的纳税等级.

开立信用额度: 多尔西进一步提出了利用房屋资产在银行开设短期信贷额度的可能性. 多尔西赞赏信贷额度提供的灵活性. 多尔西建议:“锁定5到7年的利率,优化你的房子的价值。. 他补充说,一笔只付利息的房屋净值贷款将让你的客户尽可能地透支他们的资金. 只付利息贷款使房主能够借钱, 偿还, 并在抽签期间根据需要再次借阅.

主要的结论

Pfau解释说:“退休后可能会发生变化. “不要孤立地看待反向抵押贷款,而是把它作为一个更大战略的一部分.“你客户的家很可能是他或她最大的资产. 教育客户利用这些资产的各种方法,帮助他们实现收入最大化. 对于某些明智而明智的借款人, 反向抵押贷款可能是帮助他们有尊严和经济安全度过晚年的一种工具.

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